Cuidados na compra de um imóvel

INTRÓITO Comprar um imóvel é sem dúvida um dos maiores sonhos do ser humano; especialmente o sonho do brasileiro.
A maior preocupação de todo pretendente à casa própria é comprá-la com segurança, pois atualmente é comum acontecer o que ninguém deseja; fazer um mau negócio e perder a quantia já empenhada.
Inicialmente contrate um advogado que possua conhecimento na área, para que se tenha a segurança no negócio.
Em passo contínuo, não se deixe levar pela emoção e pelas belas palavras daquele que tenta vender o imóvel.
Muito comum após semanas e quiçá meses de procura, andanças e frustrações, ao encontrar a “casa dos sonhos”, a pessoa precipitadamente realiza um péssimo negócio, podendo perder TUDO QUE JÁ PAGOU.
A paciência e a experiência de alguns profissionais na área imobiliária, poderá ser a diferença entre o “sonho” e o “pesadelo”.

VERIFICAÇÕES PRELIMINARES

1. Faça uma lista que conste aspectos positivos e negativos de acordo com as suas expectativas e necessidades, quais sejam:

Positivas – Rede de comércio local, colégios próximos, facilitação de transportes, boa vizinhança, etc.

Negativas – Excesso de barulho decorrente de ruas, clubes, indústrias, bares noturnos, local de enchente, feira, etc.

2. Após a lista feita com cuidado, e esta lista é muito pessoal, pois somos pessoas com gostos, costumes, caráter diferenciados, verifique ainda:

a) Como é a área do futuro imóvel durante o período noturno, e em determinadas ocasiões (carnaval, festas de ano novo, etc.);

b) Verifique quem administra o condomínio em caso de existir o mesmo. Este é um cuidado que se deve tomar, uma vez que determinados condomínios são muito mal administrados tornando-se verdadeiros tormentos, principalmente quanto às finanças. Muitos são mais caros que o valor da prestação do imóvel.

DO CONTRATO

3. Cada vez mais, recebo clientes que demonstram preocupações na hora de assinar esses “CONTRATOS”, que em regra são verdadeiras armadilhas; donde o “sonho” vira “pesadelo”.

O que fazer para minimizar as armadilhas?

Respostas:

a) Requeira inicialmente o CNPJ/CGC da Construtora e Imobiliária envolvidas na negociação; assim como o CRECI do corretor de imóvel. 

Verifique se há ações em trâmite nos juizados especiais estaduais, justiça comum, justiça do trabalho e justiça federal.

Havendo um número excessivo, é de bom alvedrio verificar nas justiças mencionadas os porquês do excesso de demandas.

b) Requeira também, a Certidão de Ônus Reais do Imóvel, que traça o histórico do imóvel na freguesia, circunscrição ou comarca a que pertence o imóvel;

c) Requeira Certidão Negativa de Tributos Federais, Estaduais e Municipais;

d) Requeira Certidão de Interdições e Tutelas;

e) Requeira a Convenção do Condomínio para verificar eventuais pendências;

Existem várias outras certidões que podem ser requeridas para aumentar a segurança, mas essas já darão uma excelente noção da futura negociação.

3. Se você já assinou um “Contrato” e ainda não entende o que assinou, procure um profissional para orientá-lo a argüir nulidades devido às cláusulas abusivas;

Em tal sentido o notável jurista português José de Oliveira Ascensão (in Direito, Teoria Geral, Renovar, p.9):

“Mesmo o leigo, por mais iletrado, consegue orientar-se na percepção do fenômeno jurídico. Recorda antes do mais ou seus direitos, o que lhe é devido e o que deve aos outros; menciona juízes, advogados, escrivães; pensa em tribunais e prisões. Nada disso vem a propósito, pelo que podemos dizer que mesmo este leigo terá do direito uma noção (…). Mas quando se passa da impressão corrente à compreensão verdadeira, verificamos pelo contrário que só os especialistas ou pessoas cultas sabem o que é Direito”. É o caso. As pessoas sabem que estão assinando um contrato; que o contrato é um instrumento jurídico regulador de obrigações, mas não conhecem nem aceitam o emaranhado de cláusulas em jargão jurídico, complexas suficientes para desafiar o poder da interpretação dos mais renomados juristas.

(Dr. Raimundo Gomes de Barros s/IV CBDC – Gramado/1998).

Na tese de doutorado de Tübinger, de Thomas Lang, 1987, no Direito Alemão é afirmado que:

A prática abusiva nos contratos imobiliários é fenômeno mundial”;

VOCÊ PODE PLEITEAR NA JUSTIÇA RESCISÃO CONTRATUAL E RECEBER O QUE PAGOU COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA.

4. Uma das cláusulas que aparecem no final desses contratos, vem com o nome PROCURAÇÃO, geralmente dando poderes que você não daria se soubesse o que realmente eles podem fazer com esse instrumento nas mãos.

Existe a REVOGAÇÃO desses poderes, cuidado com o que você irá assinar ou com o que assinou.

5. Muito interessante é o prazo de entrega para os imóveis que estão em construção. Na maioria das vezes, esses contratos colocam a título de informação que a entrega poderá sofrer um atraso de no máximo de 180 dias. Todavia, quando da continuidade da leitura do contrato o prazo ao pé da letra é praticamente indeterminado.

Caso você esteja aguardando a entrega do seu imóvel, faça por escrito e com a ciência de recebimento da construtora,              a Cobrança da Prestação de Contas, com o fito de saber o Estado da Obra, consoante a Lei 4.591/64, no art. 43, in verbis:

“Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços cestos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: II – responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar as adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advieram do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva, contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa”.

O projeto de lei de Caio Mário da Silva Pereira já previa em seu artigo 31, que era “Vedada ao incorporador” (…) desviar-se do plano da construção, ainda que a pretexto de ser conivente aos subscritores ou candidatos.

A jurisprudência igualmente é unânime neste sentido, verbis: RT 416/200:

“O incorporador inadimplente deve devolver as importâncias recebidas com acréscimo da correção monetária, na forma do artigo 36 da Lei 4.591/94”.

(3ª CTA Cível SP).

Nunca esqueça que o  Deus e o Judiciário poderão ajudar-lhe em situações que você pensa que não há mais saída.

Bom negócio. Espero de Coração que TODOS tenham a “Casa dos Sonhos” e nunca um Pesadelo.


Autor: Dr. Marconi Mendonça da Silva

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